17. Juni 2019

VerwalterInfo: Kostenersatz bei Investition eines WE in Gemeinschaftseigentum

“Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat … entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz hat.”

Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17

6. Juni 2019

VermieterInfo: Rückbau bei Vertragsende

Der Rückgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses umfasst bei Mietgrundstücken neben der Besitzverschaffung die Entfernung der vom Mieter eingebrachten oder vom Vormieter übernommenen Gegenstände und Einrichtungen, über deren Verbleib keine abweichende Vereinbarung getroffen worden ist. Die Beseitigung von Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache gehört nicht dazu.

BGH, Urteil vom 11.04.2019 – IX ZR 79/18

5. Juni 2019

VermieterInfo: Minderungsausschluss

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht des Mieters. Denn in einem solchen Fall kann das Zurückbehaltungsrecht die Funktion, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, offensichtlich nicht mehr erfüllen und werden die zurückbehaltenen Beträge in ihrer Gesamtheit grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der “Beweissicherung” erhalten will.

Urteil des BGH vom 10.04.2019, Az.: VIII ZR 12/18

31. Mai 2019

VerwalterInfo: Vergemeinschaftung

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die individuellen Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter wegen der ihnen in einem Beschlussmängelverfahren auferlegten Kosten an sich ziehen und im eigenen Namen in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (gekorene Ausübungsbefugnis). Hiervon ausgenommen sind Schadensersatzansprüche wegen Kosten, die einem Wohnungseigentümer durch die Beauftragung eines eigenen Rechtsanwalts entstanden sind.

BGH, Urteil vom 08.02.2019 – V ZR 153/18

22. Mai 2019

VermieterInfo: Sozialklausel

…. Diese Rechtsprechung hat der Senat nunmehr dahin präzisiert, dass ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen sein wird, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat. Auf diese Weise ist zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur eine solche Aufklärung versetzt die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.

In dem Verfahren VIII ZR 180/18 ist das Berufungsgericht zwar zu Recht davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung des Klägers wirksam ist. Es hat jedoch dem Erlangungsinteresse des Klägers rechtsfehlerhaft deshalb (“schematisch”) ein geringeres Gewicht beigemessen, weil dieser eine vermietete Wohnung erworben hat. Zudem hat es die Härtefallabwägung im Rahmen des § 574 BGB ohne die gebotene Aufklärung über zu besorgende erhebliche Verschlechterungen des Gesundheitszustandes der Beklagten zu 1 (Einholung eines Sachverständigengutachtens) und somit auf einer nicht tragfähigen tatsächlichen Grundlage vorgenommen.

2. Mai 2019

VerwalterInfo: Anspruch auf Änderung der GO


Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben. Er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler).

Urteil des BGH vom 22.03.2019, Az.: V ZR 298/16

30. April 2019

VerwalterInfo: kurzfristige Vermietung von ETW

Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich

Gegenstand der am 12.04.2019 verkündeten Entscheidung des für das Wohnungseigentumsrecht zuständigen V. Zivilsenats des BGH ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (z. B. an Feriengäste) auf der Grundlage einer sog. Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.

9. April 2019

VemieterInfo: einfacher Mietspiegel

1. Fehlt dem Mietspiegel die Qualifikation, kann er als einfacher Mietspiegel vom Gericht zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete benutzt werden. Ihm kommt insofern Indizwirkung zu.
2. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Mietspiegels im Prozess ist in einem ersten Schritt auf der Grundlage der Vergleichskriterien des § 558 Abs. 2 BGB die einschlägige Mietpreisspanne festzustellen.
3. In einem zweiten Schritt ist ausgehend vom Mittelwert der Spanne anhand zusätzlicher qualitativ einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete zu ermitteln.

BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17

19. März 2019

VerwalterInfo: Nichtiger Beschluss

1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem WEG-Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht dann einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters bestehen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Ausreichend ist hierbei eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters; ob möglicherweise das Verschulden fehlt, ist unerheblich.
2. Ein objektiver Pflichtenverstoß des WEG-Verwalters ist gegeben, wenn dieser beginnt, einen nichtigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft umzusetzen. Führt der Verwalter einen nichtigen Beschluss durch, kann er bei Verschulden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.

AG München, Urteil vom 16.01.2019 – 85 C 15894/18 WEG

28. Februar 2019

VermieterInfo: Giftige Raumluft

1. Wird in einem Innenraum der für Formaldehyd geltende Grenzwert von 0,1 mg/m³ überschritten, so liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel vor.
2. Weitergehende Ansprüche, etwa Schadensersatz, setzen jedoch ein Verschulden des Vermieters, hier also positive Kenntnis bzw. jedenfalls fahrlässige Unkenntnis von den bestehenden Raumluftkontaminationen, voraus.

LG Lübeck, Beschluss vom 04.02.2019 – 14 T 5/19

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