12. März 2020

VerwalterInfo: Verwalter im Prozess

1. Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters für die in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer erstreckt sich auf den Abschluss eines Prozessvergleichs. Hat der Verwalter mit der Prozessvertretung einen Rechtsanwalt beauftragt, kann er diesem eine verbindliche Weisung zum Abschluss eines Prozessvergleichs erteilen.*)
2. Vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem gegen sie gerichteten Beschlussmängelverfahren, können sie ihm im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss Weisungen für die Prozessführung erteilen. Hierzu gehört auch der Abschluss eines Prozessvergleichs. Abweichende Weisungen einzelner Wohnungseigentümer an den Verwalter sind unbeachtlich.*)

BGH, Urteil vom 18.10.2019 – V ZR 286/18

12. März 2020

VermieterInfo: Abmahnung vor Zahlungsverzugskündigung

Ausnahmsweise kann nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB eine Verpflichtung des Vermieters bestehen, den Mieter entgegen der gesetzlichen Regelung in § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB vor Zahlungsverzugskündigung abzumahnen. Dies betrifft jedoch (seltene) Ausnahmefälle, in denen eine Unsicherheit bezüglich des Empfängers der Miete oder des Zahlungsweges besteht. Es kann sich im Mietverhältnis kein Vertrauen auf die Zahlungswilligkeit und Zahlungsfähigkeit des Mieters durch ein reibungslos laufendes Mietverhältnis entwickeln, wenn bereits zu Beginn des Mietverhältnisses der Mietrückstand eingetreten ist.

Urteil des OLG Dresden vom 18.12.2019, Az.: 5 U 2121/19

2. März 2020

VermieterInfo: Eigenbedarf


Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung “für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung” nutzen zu wollen, ist unzureichend.

LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 – 67 S 249/19

27. Februar 2020

VermieterInfo: Sozialklausel

1. Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums setzt einen konkreten und umfassenden Sachvortrag voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist.
2. Außerdem muss substanziiert vorgetragen werden, welche Bemühungen vom Mieter unternommen wurden, um Ersatzwohnraum zu finden.

BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19

24. Januar 2020

Kein gewohnheitsrechtliches Wegerecht

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrechts durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung entstehen kann. Außerhalb des Grundbuchs kann ein Wegerecht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB bestehen.

Pressemitteilung BGH Nr. 012/2020 vom 24.01.2020

16. Januar 2020

VerwalterInfo: Verwaltervergütung

1. Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig indessen nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.*)
2. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.*)

BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/17

16. Januar 2020

VermieterInfo: Stromkunde

Wenn der Stromverbrauch einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst wird, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, dann richtetet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte regelmäßig an den Mieter, nicht an den Hauseigentümer. Der Mieter nimmt durch die Stromentnahme das Angebot konkludent an.

BGH, 27.11.2019, VIII ZR 165/18

5. Dezember 2019

VermieterInfo

Vermieter öffentlich geförderten Wohnraums darf nicht mit Mietrückständen gegen Kaution aufrechnen
Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf nicht mit Mietrückständen die Aufrechnung erklären gegenüber der vom Mieter begehrten Kautionsrückzahlung. Denn es besteht insoweit ein gesetzliches Aufrechnungsverbot nach § 9 Abs. 5 WoBindG, wonach die Kaution nur für Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassenen Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden darf.

AG Bremen, Urteil vom 08.11.2019 – 3 C 52/18

5. Dezember 2019

VerwalterInfo

Für gerichtliche Verwalterbestellung muss es Kandidaten geben!
Die Parteien müssen auch im Verfahren nach § 21 Abs. 8 WEG dem Gericht die tatsächlichen Grundlagen für die zu treffende Ermessensentscheidung vortragen, hierzu gehört auch der Vortrag zu übernahmebereiten Verwaltern.

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.11.2019 – 2-13 T 82/19

13. September 2019

VermieterInfo: Kaution

“… 3. Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter – ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen – wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters… “

BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17

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